不動産を相続した際にかかる税金は？計算方法や控除も解説

親や親族から大切な不動産を相続する予定があるものの、発生する税金の種類や複雑な計算方法がわからずにお困りではありませんか。
税金に関する手続きは専門用語が多く、正しい知識を持たずに対策を怠ると、想定以上の高額な税負担を抱えてしまうリスクがあります。
本記事では、不動産相続の際に知っておきたい税金の種類から計算方法、さらに税負担を軽減するための制度について解説します。
これから不動産の相続を控えており、出費を抑えてスムーズに手続きを進めたいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

不動産を相続する際に発生する税金の種類

不動産を相続した際には、登録免許税や相続税など、最初におさえるべき税金があります。
まずは、不動産相続で発生する各種税金について、解説していきます。

登録免許税の基礎知識

不動産を受け継いだら、まず相続登記で名義を変更し、手続きの中で登録免許税も納める必要があります。
登録免許税は、申請書や戸籍類などをそろえて、法務局に申請した時点で課税される仕組みです。
納付は収入印紙を使う方法が一般的で、税額分を申請書に貼って提出時に支払う流れが一般的です。
これは、登記簿に情報を登録して権利関係を公にするための費用で、登記が完了すれば第三者への主張や売却・担保設定の検討もしやすくなります。
税率は評価額の0.4%が基本ですが、遺贈では2.0%になる場合もあり、100万円以下の土地は免税特例もあるため、条件を確認することが大切です。

相続税の対象と要件

相続税は、遺産の総額が基礎控除額を超えた場合にかかるため、まずは超えるかどうかを試算しておくことが大切です。
対象になる財産には、現金や預貯金だけでなく、不動産や有価証券、生命保険金などのみなし財産も含まれます。
借入金や未払い費用、葬儀費用などを差し引いて、正味の遺産額を算出していきましょう。
基礎控除額は、「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で計算でき、人数が決まれば目安をつかみやすくなります。
遺産が基礎控除額の範囲内であれば、原則として申告と納税は必要ありません。
一方で、少しでも超える場合は、相続開始を知った日の翌日から10か月以内に、申告と納税が必要になります。

固定資産税と周辺費用

固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に課されるため、年度途中の相続でも、通知書は亡くなった方の名義で届くことがあります。
この場合は相続人が支払いを引き継ぎ、遺産分割協議で負担割合を決める流れが一般的です。
賃貸収入のある不動産を引き継いだ際は、亡くなってから4か月以内に準確定申告をおこない、所得税の手続きも進めましょう。
相続登記を司法書士へ依頼する場合は報酬が発生し、自分で進める場合でも戸籍謄本の取得費などの実費がかかり、転籍が多いほど書類も増えやすくなります。
そのため、税金と実費を一覧表にまとめて期限と金額を整理しておくと、手続き全体の段取りが見えやすくなります。

不動産相続にかかる税金の計算方法

前章では発生する税金の種類について述べましたが、実際にどれくらいの金額になるのか気になりますよね。
ここでは、登録免許税や相続税の具体的な計算方法について解説します。

登録免許税の計算方法

登録免許税は、課税標準となる金額に税率を掛けて計算します。
課税標準には固定資産税評価額が使われ、評価証明書を窓口で取るほか、課税明細書でも目安をつかめます。
証明書の取得では本人確認が必要のため、代理人が手続きする場合は委任状を用意しておくと良いでしょう。
納付は登記申請の際に、税額分の収入印紙を申請書に貼っておこなう流れになります。
ただし、遺贈で法定相続人以外が取得する場合は税率が2.0%になることがあり、評価額が100万円以下の土地は免税特例の対象となる可能性もあります。

基礎控除を用いた試算

相続税の試算は、遺産の合計から基礎控除額を差し引き、そもそも課税対象になるかを確認するところから始めます。
基礎控除額は、法定相続人の人数がわかればすぐに計算でき、たとえば相続人が3人の場合は4,800万円となります。
遺産総額がこの金額以下であれば、原則として相続税の申告や納税は不要です。
また、試算を進める際は、預貯金・不動産・みなし財産などを集計し、借入金などのマイナス財産を差し引いて正味の遺産額を出します。
基礎控除額を超えるかを確認し、超える場合は相続税申告は10か月以内、賃貸収入などがあれば準確定申告は4か月以内の期限も意識しておきましょう。
税額は、課税対象の遺産総額を法定相続分で分けて税率表に当てはめるため、納税資金と金融機関の手続き期間も見込んで、早めに段取りを組んでおくことが大切です。

相続税評価額の算出

相続税を計算する際、土地や建物は売買価格（時価）ではなく、相続税評価額という基準で評価します。
土地は、道路の単価を使う路線価方式と、固定資産税評価額に倍率を掛ける倍率方式の2種類で算出します。
路線価方式では、奥行きや形状に応じた補正を入れて評価額を出し、補正率や倍率は国税庁の資料で確認できますが、迷う場合は専門家へ相談すると良いでしょう。
建物の場合は、固定資産税評価額がそのまま評価の基準になります。
ただし、2024年（令和6年）より分譲マンションなどの区分所有建物に関する評価ルールが改正されました。
築年数や階数などに基づく「評価乖離率」を用いて計算し、従来の評価額が市場価格（時価）の6割に満たない場合は、評価額が引き上げられる仕組みになっているため注意が必要です。
これらの土地と建物の評価額を合算して相続財産を整理し、全体の税額を出したうえで取得割合に応じて負担を分けていきます。

不動産相続の税負担を減らす控除や特例の活用

ここまで、税金の基本や計算手順を解説しましたが、少しでも負担を抑えるための対策もおさえておきましょう。
最後に、不動産相続で利用できる控除制度や特例について、解説していきます。

小規模宅地等の特例による大幅な減額

不動産の相続において、絶対に知っておきたいのが「小規模宅地等の特例」です。
これは、亡くなった方が自宅や事業として使っていた土地を、要件を満たす親族が引き継ぐ場合、土地の相続税評価額を最大80%減額できる制度です。
たとえば、自宅の土地（330㎡まで）の評価額が5,000万円の場合、特例が適用されれば1,000万円として計算されるため、税負担が劇的に下がります。
適用には配偶者や同居親族であることなどの条件があり、相続税の申告期限（10か月以内）までに遺産分割を終えて申告することが必須となるため、早めの確認と準備が欠かせません。

配偶者控除の適用条件

配偶者控除は、配偶者が取得した遺産について、「1億6,000万円」または「法定相続分」の多い方まで相続税がかからない制度です。
たとえば、夫が亡くなり、妻が自宅と預貯金を相続する場合でも、取得額が枠内なら負担を抑えられます。
ただし、対象は法律上の配偶者に限られ、内縁関係は適用外となっているため、注意しておきましょう。
また、遺産分割で取得額を確定させたうえで、10か月以内に申告をおこなう必要があります。
制度を活かすには、遺言書や遺産分割協議書で取得内容を明確にしておくことが大切です。

相次相続控除の活用法

相次相続控除は、短い期間で相続が続いた場合に、家族の税負担が重なりやすい点をやわらげる制度です。
前回の相続で相続税を納めていて、そこから10年以内に次の相続が起きた場合に、適用を検討できます。
たとえば、父の相続で母が財産を引き継ぎ、その数年後に母の相続が発生したようなケースで使いやすいでしょう。
控除額は、前回納めた相続税の一部を今回の税額から差し引く形で、相続間の期間が短いほど効果が大きくなります。
また、申告は通常の相続税申告の中で進め、前回の申告書などの必要資料をそろえて計算しておきましょう。

まとめ

不動産を相続した際は、名義変更に伴う登録免許税や、基礎控除額を超えた場合の相続税など、把握しておくべき税金が発生します。
具体的な税額を求めるには、固定資産税評価額を基にした登録免許税の計算や、遺産総額から基礎控除額を差し引く相続税の試算が必要です。
将来の税負担を抑えるには、小規模宅地等の特例や、配偶者控除、相次相続控除などを要件に沿って活用すると良いでしょう。