不動産売却の必要書類は？取得方法についても解説

不動産の売却を検討し始めたものの、どのような書類を準備すれば良いのかわからずお困りではありませんか。
不動産売却では多くの専門的な書類が求められ、一つでも不備があるとスケジュールが遅延したり、好条件での売却チャンスを逃したりするリスクがあります。
本記事では、不動産売却において契約締結前・契約締結時・決済時の3つのタイミングごとに必要となる書類と、スムーズに書類を取得するためのポイントについて解説します。
不動産の売却を検討しており、事前の準備を整えて取引を進めたい方は、ぜひご参考になさってください。

売却前に揃える必要書類

不動産売却を円滑に進めるためには、物件状況や権利関係を証明する図面や書類から、準備を始める必要があります。
まずは、売却前に揃えておきたい必要書類と、取得のポイントについて解説していきます。

物件図面の役割と取得先

図面は土地や建物の形状を示し、買主の検討や広告作成に役立つ資料です。
土地の境界説明には、法務局で取得できる地積測量図が便利で、境界点間の距離まで確認できます。
現況と登記面積に差がある場合は、土地家屋調査士へ相談し、売却前に確定測量も検討すると良いでしょう。
建物の場合は、建物図面と各階平面図で配置や床面積を確認でき、未登記の増築や境界線との距離も把握しやすくなります。
なお、取得時は住居表示ではなく地番や家屋番号が必要なため、納税通知書などで事前に確認しておくことが大切です。
間取り図や設計図書は引渡し資料に含まれることが多く、再取得が難しいため保管し、必要に応じて登記情報提供サービスも活用しましょう。

法令関連書類の確認方法

建築確認済証は、着工前に計画が法令に合うと、行政庁などが確認したことを示す書類です。
検査済証は、完了検査を通過し計画どおりに施工された証明となり、住宅ローン審査でも説明しやすくなります。
まずは引渡し書類一式を見直し、ご家族で探す場所を分担して共有しておきます。
原則として再発行は難しいため、見当たらない場合は、市区町村の建築担当窓口で代替書類を取得しておきましょう。
また、台帳記載事項証明書や建築計画概要書には、確認番号や交付日が載るため、数百円の手数料を用意して手続きを進めるとスムーズになります。

権利書類の影響と対処法

売買契約書や重要事項説明書は、特約や改修履歴を確認でき、査定だけでなく説明の根拠にも役立ちます。
土壌汚染や地中埋設物の扱い、石綿の有無など、過去の経緯をまとめて整理する際にも使えるでしょう。
情報がそろえば、契約不適合責任の整理が進み、買主への説明もしやすくなります。
また、譲渡所得税は売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて計算しますが、契約書がないと取得費を売却額の5%とする概算取得費になり、税額が変わる場合があります。
その場合は、通帳の出金履歴やローン契約書などを集め、購入価格を示せる資料として、不動産会社へ早めに共有しましょう。

売買契約締結時に必要な書類

前章では、売却前の準備書類について述べましたが、売買契約を結ぶ際にも、買主に安心してもらうための書類の提示があります。
ここでは、売買契約締結時に必要となる本人確認や、権利証関連の書類について解説します。

権利証の提示と注意点

売主は、登記済権利証または登記識別情報通知を提示し、登記名義人であることを示して買主の安心につなげます。
登記識別情報通知には登記手続きで使う番号が記載され、司法書士が一致や状態を確認しながら進めます。
いずれも再発行できないため、売却を決めたら金庫や書類箱を確認し、契約当日に持参できるよう整えておきましょう。
見当たらない場合には、司法書士が本人確認情報を作成し、手続きを補う方法があります。
ただし、手続きが増えることもあるため、早めに不動産会社へ伝え、日程を含めた段取りを組むことが大切です。

建築確認済証の再提示

契約締結時は重要事項説明で法令面の確認が入るため、建築確認済証を改めて提示して、買主の理解を助ける意図があります。
建築確認済証は、着工前に計画が法令に合っていると行政庁などが確認した証明のため、手続きの経緯を伝えやすいでしょう。
また、検査済証もある場合は、完了検査を経たことを示せるため、融資審査の説明がしやすくなります。
提示する際は交付年月日や番号にくわえ、どの機関が確認したかも添えると買主が確認しやすくなります。
専門用語が多いと感じたら「計画段階の確認」「完成後の確認」と言い換え、原本が心配な場合は写しを用意して、保管方法も不動産会社と決めましょう。

本人確認書類の準備

本人確認書類はなりすまし防止のために求められ、契約書の署名押印前に複数人で内容を確認します。
用意するのは、運転免許証やマイナンバーカードなど、公的な顔写真付きの書類が中心です。
マイナンバーカードを使う場合は番号面の扱いに配慮し、不動産会社の案内に沿って必要な写しを準備しておきましょう。
有効期限が契約日と決済日をまたぐこともあるため、更新予定も含めて期限切れがないか事前に確認しておきます。
また、住所や氏名が変わっている場合は住民票や戸籍の附票を添え、契約書の記載と一致することを示すとスムーズに進みます。
決済では、実印と印鑑証明書が求められることも多いため、発行日や必要枚数を確認し、写しの状態まで整えて当日に慌てないようにしましょう。

決済や引渡し日に求められる税金・登記書類

ここまで、契約時までの必要書類を解説しましたが、最終段階の手続きで求められる書類もおさえておきましょう。
最後に、決済や引渡し日に求められる税金や、登記関連の書類について解説していきます。

固定資産評価証明書の取得手順

固定資産評価証明書は、土地や建物の評価額を示し、決済時の税金や登記費用の計算に使う資料です。
取得は市区町村役場の資産税担当窓口が基本で、本人確認書類と物件情報を持参すれば当日申請できることが多いです。
物件情報は所在地だけでなく、地番や家屋番号も求められるため、納税通知書で事前に控えておきましょう。
ただし、手数料や受付時間、必要部数は自治体で異なるため、窓口の案内に沿ってまとめて申請しておくと進めやすくなります。
評価額がわかれば税金清算を日割りで計算しやすく、登録免許税の目安も立つため、買主や司法書士との調整もスムーズになります。

登記関連書類の作成手順

決済では、代金受領と同時に登記申請を進めるため、当日の流れに合わせて書類を事前にそろえることが大切です。
所有権移転登記は売買で名義を移す手続きで、司法書士が代理で引渡しと同時に進めることが一般的です。
売主側は登記識別情報や印鑑証明書、委任状を準備し、実印で署名押印できる状態に整えておきましょう。
ローンが残り抵当権抹消登記が必要な場合は、金融機関の書類と司法書士の書類をそろえて進めます。
また、登記原因証明情報は日付や物件内容を記載して双方で確認し、当日は司法書士の確認後に署名押印して進めましょう。

引渡し直前の準備書類

引渡し直前は公共料金や管理費などの精算が残るため、清算書を用意しておくと根拠が整理でき、買主にも説明しやすくなります。
公共料金精算書には、水道や電気などの検針日と計量値、対象となる開始日と終了日をまとめて記載しておきましょう。
マンションの場合は、管理費や修繕積立金、駐車場代も一覧にしておくと、当日の確認漏れを防ぎやすくなります。
また、起算日と終期を明確にし、計算式と根拠資料を同じ書類にまとめておくと、見返しやすくなります。
作成に迷う場合は、不動産会社や管理会社にひな形があることも多いため、早めに相談して準備を進めると良いでしょう。

まとめ

不動産売却を円滑に進めるには、物件状況や権利関係を示す図面、建築確認済証、過去の契約書類などを事前にそろえることが大切です。
売買契約当日は、名義人であることを示す登記済権利証と本人確認書類を提示し、買主の安心につなげます。
決済や引渡しに向けて、固定資産評価証明書や登記書類、公共料金などの精算書を漏れなく準備しておきましょう。