不動産を購入する費用は？税金やローン保証料も解説

マイホームの購入を考えたとき、物件価格以外にどのような費用がかかるのかわからず、不安を感じていませんか。
不動産の購入では、仲介手数料や登記費用、各種税金にくわえ、住宅ローン保証料まで発生するため、事前に全体像をつかんでおかないと資金計画が立てにくくなります。
本記事では、不動産購入時にかかる費用の内訳や税金のポイント、住宅ローン保証料の仕組みと相場について解説します。
これから住まいの購入を検討しており、必要なお金をもれなく把握したうえで無理のない準備を進めたい方は、ぜひご参考になさってくださいね。

不動産の購入時にかかる費用の種類

不動産の購入には物件価格だけでなく、さまざまな諸費用の種類を把握することが重要です。
まずは、仲介手数料や登記費用、手付金など初期費用の詳細について解説していきます。

仲介手数料の上限と支払い

仲介手数料は、不動産会社が物件紹介や、契約手続きの支援をおこなった際に支払う成功報酬です。
購入時には、物件の説明や条件の調整、重要事項説明の準備などにかかる費用として発生します。
売買価格が400万円を超える場合、上限は「売買価格×3%+6万円+消費税」で計算できます。
たとえば、3,000万円の物件の場合、上限額は105万6,000円です。
ただし、これは法律で定められた上限であり、実際の金額は不動産会社ごとに異なることがあります。
支払いは売買契約時と引渡し時に分ける形が多いため、事前に見積もり書で総額を確認しておくと良いでしょう。

登記費用の内訳と相場

登記費用は、購入した不動産の権利を公的に記録するために必要な費用です。
中古住宅では所有権移転登記、新築住宅では所有権保存登記をおこない、住宅ローンを利用する場合は抵当権設定登記もくわわります。
また、費用の中心になるのは、登録免許税と司法書士への報酬です。
司法書士への報酬は5万円～10万円前後が目安で、これに証明書の取得費などの実費もかかります。
そのため、登記費用の総額は、20万円～40万円程度になることが多いです。
支払いは決済日にまとめておこなうことが多いため、引渡し前の資金計画に組み込んでおくことが大切です。

手付金の役割と注意点

手付金は、売買契約を結んだことを示し、その後の取引を円滑に進めるために支払う重要なお金です。
一般的な金額の目安は、売買価格の5%～10%程度とされています。
支払った手付金は、引渡しの際に売買代金の一部へ充てられるのが一般的です。
買主の都合で契約をやめる場合は手付金を放棄し、売主の都合で解約する場合は倍額が返還されます。
また、住宅ローン特約がある契約では、審査に通らなかった場合に手付金が返金されることもあります。
そのため、契約前には、解除できる期限や特約の内容を、しっかり確認しておくことが大切です。

不動産の購入時にかかる税金のポイントと計算

前章では、不動産の購入時にかかる各種費用について述べましたが、税金についても知っておきましょう。
ここでは、不動産取得税や印紙税、登録免許税といった税金のポイントについて解説します。

不動産取得税と軽減措置

不動産取得税は、土地や建物を取得したあとに都道府県から課される税金です。
基本的な税額は、税金計算の基準となる固定資産税評価額に、税率を掛けて算出します。
通常は4%の税率ですが、住宅や土地については、3%に引き下げられる特例が使われることも少なくありません。
新築住宅は一定の床面積などの条件を満たすと軽減を受けやすく、中古住宅も耐震基準や築年数などの要件に合えば対象になります。
また、土地も住宅用の建物とあわせて取得すると、軽減措置を使えることがあります。
ただし、新築住宅と中古住宅では確認する要件が異なるため、取得前に整理しておくことが大切です。

印紙税の金額と早見表

印紙税は、売買契約書や住宅ローン契約書を作成する際にかかる税金です。
税額は契約金額と書類の種類ごとに決まっており、同じ金額でも必要な印紙代が変わります。
たとえば、契約金額が1,000万円超5,000万円以下の場合、売買契約書は1万円、住宅ローン契約書は2万円です。
また、5,000万円超1億円以下では、売買契約書は3万円、住宅ローン契約書は6万円になります。
印紙税は、契約前に必要額を確認しておくと準備しやすくなります。
なお、電子契約を利用する場合は印紙税がかからないこともあるため、あわせて確認しておきましょう。

登録免許税の税率と対象

登録免許税は、不動産の登記をする際に納める税金です。
対象になるのは、主に所有権保存登記、所有権移転登記、抵当権設定登記の3つです。
税額は、土地や建物では固定資産税評価額、抵当権設定では住宅ローンの借り入れ額をもとに計算します。
住宅用の建物は、一定の条件を満たすと、所有権移転登記などで税率の軽減を受けられることがあります。
土地の所有権移転登記や抵当権設定登記でも、特例によって負担を抑えることが可能です。
なお、適用には床面積などの条件や期限があるため、事前に確認しておくことが大切です。

住宅ローン保証料とは

ここまで、不動産購入時の諸費用や税金を解説しましたが、住宅購入に必須のローン保証料もおさえておきましょう。
最後に、住宅ローン保証料の相場や支払い方法について、解説していきます。

ローン保証料の仕組み

住宅ローン保証料は、住宅ローンを利用する際に、保証会社へ支払う費用であり、借り入れ時に確認しておきたい諸費用のひとつです。
返済が難しくなった場合は、保証会社が利用者に代わって金融機関へ返済します。
ただし、そのあと返済先が保証会社に変わるだけで、支払いの義務がなくなるわけではありません。
この仕組みがあることで、金融機関は貸し倒れの不安を抑えながら、融資をおこないやすくなります。
また、利用者にとっても、連帯保証人を立てずに申し込みやすい点はメリットです。
保証料の有無だけでなく、事務手数料を含めた総額まで見比べておくことが大切です。

一括型と分割型の違い

保証料の支払い方には、契約時にまとまった金額を支払う「一括前払型」と、毎月の金利に上乗せして少しずつ支払う「分割型」があります。
一括前払型は、最初にまとまった費用が必要になる一方で、毎月の返済額を抑えやすい点が特徴です。
また、長く借りる場合は、総支払額を抑えやすい傾向があります。
一方の分割型は、購入時の初期費用を抑えやすいため、手元資金を残したい方に適している方法です。
ただし、返済期間が長いほど、総支払額は増えやすくなります。
そのため、目先の負担だけでなく、最終的にいくら支払うかまで比べて選ぶことが大切です。

保証料の相場と節約方法

保証料の相場は、住宅ローンの借り入れ額に対して2.0%前後をひとつの目安として考えると、金額のイメージをつかみやすくなります。
たとえば、3,000万円の住宅ローンの場合、一括型では60万円前後になることがあります。
ただし、実際の金額は金融機関やローン商品、返済期間によって変わるため注意しましょう。
費用を抑えたい場合は、保証料を支払うタイプと事務手数料型の総額を比べてみることが大切です。
あわせて、繰り上げ返済をしたときに保証料が戻るかどうかも、確認しておくと良いでしょう。
保証料を含めた諸費用全体を見ながら、借り入れ額や返済期間を考えることが費用の見直しにつながります。

まとめ

不動産購入では物件価格にくわえ、仲介手数料や登記費用、手付金などの初期費用がかかるため、金額の目安と支払時期を事前に把握しておくことが重要です。
また、不動産取得税や印紙税、登録免許税といった税金も発生するため、特例や軽減措置の適用要件も確認しておきましょう。
住宅ローン保証料には2つの支払い方法があり、総支払額も変わるため、ご自身の資金計画に合ったタイプを選ぶことが大切です。