空き家の放置リスクは？3つの売却ルートについても解説

実家や以前住んでいた家など、現在使われていない空き家をどのように処理すべきかわからず、そのまま放置してお困りではありませんか。
建物の維持管理には手間がかかるうえ、放置を続けると老朽化による倒壊の危険や犯罪リスク、さらには特定空家等として勧告を受けると住宅用地特例の対象から外れるなど、深刻な事態を招きかねません。
本記事では、空き家を放置することによって生じるさまざまなリスクの詳細と、状況に合わせて高値で手放すための3つの売却ルートについて解説します。
将来的な負担を減らし、最適な方法で空き家の処分を進めたいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

空き家を放置する3つのデメリット

空き家の放置によるデメリットには、主に建物の老朽化や犯罪の温床化、近隣トラブルなどがあります。
まずは、空き家を放置することで生じるリスクについて、解説します。

老朽化と修繕費の増加

人が住まない建物は、換気や通水の機会が減り、湿気やほこりが室内にたまりやすくなります。
そのため、柱や床下の腐食、雨漏りなどが少しずつ進み、気づいたときには大きな修繕が必要になるでしょう。
さらに、給排水管や給湯器などの設備も使わない期間が長いほど傷みやすく、交換費用がかさみやすくなります。
小さな不具合のうちに対応できれば、負担は抑えやすいでしょう。
しかし、放置期間が長いほど修繕箇所が増え、売却時にも買主の不安につながります。
なお、通風だけでも劣化予防に役立ちます。
早めに点検や売却の方針を決めておくことが、将来の費用を抑える第一歩です。

犯罪リスクと所有者責任

空き家は人の出入りが少ないため、外から見ても管理されていないことがわかりやすくなります。
その結果、不審者の侵入や無断使用、放火などの被害につながるおそれがあります。
また、郵便物がたまっていたり庭木が伸びていたりすると、さらに人目が届きにくい印象を与えてしまうでしょう。
建物を適切に管理する責任は所有者にあり、事故が起きた場合には管理状況を問われる可能性もあります。
もし、火災や侵入被害が周辺へ広がれば、対応に時間も費用もかかります。
戸締まりや郵便受けの確認、定期巡回の依頼など、防犯面の対策を続けることが大切です。

近隣トラブルと賠償責任

庭木や雑草をそのままにしておくと、道路や隣地にはみ出し、近隣の通行や見通しを妨げることがあります。
また、外壁材や屋根材が落ちそうな状態では、近くに住む方から不安の声が寄せられることもあるでしょう。
害虫や小動物がすみつくと、においや衛生面の問題から苦情につながる場合もあります。
さらに、台風で飛んだ部材が車や塀を傷つければ、損害賠償を求められる可能性もあります。
近隣との関係を守るには、現状を写真で記録し、気になる箇所を早めに直すことが大切です。
売却や活用を考える場合も、管理状態を整えておくほど判断を進めやすくなります。

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特定空家で税金が最大6倍？

前章では、放置による物理的なリスクについて述べましたが、金銭的な負担もあわせて確認しておきましょう。
ここでは、空き家を維持し続けることで発生する税金について、解説します。

維持にかかる基本の税金

固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日時点で土地や建物を所有している方に課される税金です。
住宅が建っている土地には住宅用地特例があり、固定資産税の課税標準を軽減できる仕組みがあります。
たとえば、200㎡以下の小規模住宅用地では、固定資産税の基準額が6分の1に抑えられます。
そして、都市計画税も3分の1に軽減されるため、建物が残っている間は税負担を抑えやすいでしょう。
ただし、空き家でも所有している限り税金は毎年発生します。
なお、納税通知書で金額を把握しておきましょう。
草刈りや修繕、火災保険料などの維持費も含め、持ち続ける負担を事前に見込むことが重要です。

特定空家認定で税負担増

特定空家等とは、倒壊のおそれや衛生面の問題があり、周辺環境に悪影響を与える空き家のことです。
景観を大きく損なう状態や、地域の生活環境を守るうえで支障がある状態も対象になります。
また、法改正により、放置すれば特定空家になり得る管理不全空家等も新たに位置づけられました。
行政から助言や指導を受けても改善せず、勧告に進むと住宅用地特例の対象から外れます。
そのため、200㎡以下の土地では固定資産税の負担が最大6倍に増える点に注意が必要です。
自治体から連絡が来た場合は放置せず、修繕や売却の方針を早めに整理しましょう。

行政代執行の費用リスク

行政の対応は、現地調査や認定から始まり、助言・指導、勧告、命令、行政代執行へと段階的に進みます。
勧告を受けると税負担が増え、さらに命令に従わない場合は過料の対象になることがあります。
そして、所有者に代わって行政が解体や撤去をおこない、費用を請求する制度が行政代執行です。
解体費用や撤去費用は所有者の負担となり、支払いが難しい場合には財産に影響が及ぶ可能性もあります。
通知を受けてから慌てないためにも、早い段階で管理や売却を検討することが大切です。
書類が届いた場合は期限と内容を確認し、専門家へ相談しながら対応を進めましょう。

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空き家を高値で手放す！3つの売却方法

ここまで、空き家放置によるさまざまなリスクを解説しましたが、手放し方もおさえておきましょう。
最後に、空き家をより良い条件で手放すための、売却方法について解説します。

古家付き土地として売却

古家付き土地とは、建物を解体せず、土地と建物を一緒に売り出す方法です。
売主が先に解体費用を用意しなくてよいため、売却前の出費を抑えやすい点が魅力です。
また、建物が残っている間は住宅用地特例が続く場合が多く、税負担を抑えながら販売活動を進められます。
中古住宅を購入して自分好みにリフォームしたい買主にとっては、建物の雰囲気を確認できる点もメリットです。
さらに、伝統的な造りや広い敷地などの特徴があれば、購入後の暮らしを想像してもらいやすくなります。
不動産会社に相談すれば、地域の需要に合った価格や売り出し方を検討しやすいでしょう。

建物を解体し更地で売却

更地売却とは、古い建物を解体してから土地だけを売り出す方法です。
建物がないため土地の形や広さを確認しやすく、新築を考える買主に魅力を伝えやすくなります。
購入後すぐに建築計画へ進める点も、買主にとって大きな安心材料になるでしょう。
また、売主側も雨漏りや設備不良など、建物に関する説明や対応の負担を減らせます。
一方で、解体にはまとまった費用がかかり、建物を壊すと住宅用地特例の対象から外れる点に注意が必要です。
事前に解体見積もりを取り、手残り額を確認しておくと安心です。
立地や建物の傷み具合を踏まえ、売却時期と税負担を合わせて検討しましょう。

業者買取による早期売却

業者買取とは、不動産会社が買主となり、空き家を直接買い取る売却方法です。
広告活動や内覧対応に時間をかけずに済むため、早く現金化したい方に向いています。
また、建物の状態に合わせて相談しやすく、契約不適合責任の扱いも事前に整理しやすい点がメリットです。
契約不適合責任とは、引渡した物件が契約内容と異なる場合に、売主が負う責任を指します。
買取では、現状のまま引き渡せるケースも多く、売却後の心配を減らしやすいでしょう。
時間に余裕がある場合は、空き家バンクや補助金制度も確認し、希望条件に合う方法を選ぶことが大切です。

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まとめ

空き家を放置すると老朽化が進み、不審者の侵入による犯罪や、近隣トラブルで損害賠償責任を負うおそれがあります。
管理不足で特定空家に認定されると、固定資産税の軽減措置から外れて税金が最大6倍になり、高額な解体費用を請求されるリスクもあります。
資産を守るには、古家付き土地としての売却、更地売却、不動産会社による業者買取の3つから最適な方法を選ぶと良いでしょう。