空き家の相続放棄について！管理責任と処分方法も解説

実家からの独立などで将来住む予定のない空き家を相続することになり、手続きの複雑さや管理費用の負担でお困りではありませんか。
そのまま放置してしまうと老朽化による近隣トラブルや税金の負担増といったリスクが生じるものの、いざ解決しようとしても法律の壁にぶつかり悩んでしまう方は決して珍しくありません。
本記事では、空き家の相続放棄に関する基本ルールや民法改正による管理責任の変化から、放棄を選ばずに売却や寄付で手放す具体的な方法まで解説します。
空き家を相続する予定があり、早めに正しい知識を身につけて将来の不安を解消しておきたい方は、ぜひご参考になさってくださいね。

空き家の相続放棄とは？

空き家の相続問題を解決するためにおさえるべき基本には、主に所有権の扱いや判断期限などがあります。
まずは、空き家の相続放棄とはどのような制度なのかについて解説していきます。

放棄後の権利と義務

相続放棄とは、亡くなった方の財産に関する権利と義務を引き継がず、初めから相続人ではなかったものとして扱われる手続きです。
家庭裁判所で受理されると、空き家だけでなく預貯金や借金など、財産を取得する権利を失う点を理解しておきましょう。
また、放棄された空き家は次の順位の相続人へ移り、全員が放棄した場合は相続財産清算人による清算を経て国へ引き継がれます。
ただし、国が自動的に引き取るわけではなく、利害関係人や検察官の申立てにより、家庭裁判所が相続財産清算人を選任する必要があります。
なお、放棄後は原則として固定資産税を負いませんが、現に占有している空き家には保存義務が残るため注意が必要です。

空き家のみの放棄

相続放棄では財産をまとめて手放すため、不要な空き家だけを放棄し、預貯金や有価証券を受け取ることはできません。
そのため、空き家を手放したい場合でも、ほかの不動産や現金、借金を含めた遺産全体を確認して判断することが大切でしょう。
また、放棄前に空き家を売却したり賃貸したりすると、財産を処分したとして相続を承認したとみなされる可能性があります。
価値のある家財の売却や持ち出し、亡くなった方の預金から税金を支払う行為も、処分に該当するおそれがある点に注意が必要です。
したがって、検討中は善意の片づけでも現状を大きく変えず、迷う行為は専門家へ確認してから進めましょう。

3か月の期限と手順

相続放棄は原則として、自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月以内に、家庭裁判所へ申し立てる必要があります。
この3か月は財産や負債を調べ、相続するか放棄するかを慎重に検討するための期間と考えておくとよいでしょう。
まず、登記事項証明書で不動産の権利関係を確認し、戸籍謄本や住民票の除票、相続放棄申述書などの必要書類をそろえて提出します。
その後、家庭裁判所から届く照会書などに回答し、審査に問題がなければ受理通知書を受け取って手続きは完了です。
なお、財産調査に時間がかかる場合は期限前に熟慮期間の伸長を申し立てられるため、判断できないときは早めに対応しましょう。

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相続放棄後の管理責任は法改正でどう変化する？

前章では相続放棄の基本的なルールについて述べましたが、放棄した後の家がどうなるのか不安に感じる方も多いですよね。
ここでは、法改正によって生じる相続放棄後の管理責任について解説します。

法改正前後の違い

2023年4月1日に施行された改正民法により、相続放棄後に空き家について負う責任の範囲が以前より明確になりました。
改正前は財産の管理を継続すると広く定められていたため、遠方の実家まで管理すべきか判断しにくい面があったでしょう。
しかし、改正後は「管理義務」から「保存義務」へ整理され、放棄時に実際に占有している相続財産が対象とされています。
そのため、遠方にあり一度も住んでおらず、鍵も管理していない空き家なら、原則として放棄後の保存義務は生じません。
一方、現に占有している場合は、次の相続人や相続財産清算人へ引き渡すまで、適切に保存する必要があります。

3つの具体的な義務

相続放棄後の保存義務では、「現に占有していること」「引渡しまで続くこと」「現状を保存すること」の3点が重要です。
たとえば、亡くなった方と同居している場合や、鍵を預かって定期的に換気へ通う場合は、占有と判断される可能性が高いでしょう。
一方、遠方の実家の鍵を持たず、長期間訪れていない場合は、通常は占有しているとは扱われにくいと考えられます。
また、義務は次の相続人や相続財産清算人へ引き渡すまで続くため、換気や草刈り、瓦の飛散防止などで現状を維持しましょう。
ただし、大規模な改修や解体は処分行為とみなされる可能性があるため、専門家へ確認することが大切です。

管理費用と相談窓口

空き家の保存義務が続く間は、定期巡回の交通費や草刈り費用、水道光熱費や火災保険料などの負担が発生することがあります。
また、屋根材の飛散や塀の倒壊などで周囲に損害を与えた場合は、建物の状態に応じて責任を問われる可能性もあるでしょう。
さらに、相続人全員が放棄し、相続財産清算人を選任する場合は、家庭裁判所から予納金を求められるケースがあります。
予納金は事案によって異なりますが、数十万円から100万円程度になる場合もあるため、事前に確認しておくと安心です。
保存義務の有無や処分行為との境界は判断が難しいため、早めに弁護士や司法書士へ相談して今後の流れを整理しましょう。

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相続放棄せずに空き家を手放す3つの方法

ここまで相続放棄について解説しましたが、放棄以外の視点による処分方法についてもおさえておきましょう。
最後に、相続放棄を選ばずに空き家を手放す3つの具体的な方法について解説していきます。

売却で手放す方法

空き家を売却する場合は、周辺の取引価格や地価、固定資産税評価額などを確認し、相場の目安を把握することが大切です。
売却方法には主に仲介と買取があり、建物の状態や立地、売却までにかけられる期間を踏まえて適した方法を選ぶとよいでしょう。
仲介は市場価格に近い金額を目指しやすい一方、買主を探すため、売却まで3か月から6か月ほどかかることがあります。
一方、買取は不動産会社が直接購入するため、条件が合えば最短1週間から1か月ほどで現状のまま手放せるケースもあるでしょう。
ただし、買取価格は仲介相場より低くなる傾向があるため、価格とスピードの優先順位を整理して相談しましょう。

親族や自治体と交渉

複数の相続人がいる場合は、遺産分割協議をおこない、空き家を誰が取得し、どう処分するのかを全員で決める必要があります。
たとえば換価分割なら、空き家を売却して必要経費を差し引いた代金を分けられるため、比較的公平に整理しやすいでしょう。
一方、代償分割は1人が空き家を相続し、ほかの相続人へ現金を支払うことで財産の差を調整する方法です。
また、自治体は利用目的のない物件を原則として受け入れませんが、公的な活用が見込める場合には相談できるケースがあります。
なお、相続土地国庫帰属制度は土地のみが対象で建物がある場合は利用できないため、要件や費用を事前に確認しましょう。

自治体等への寄付

空き家は自治体だけでなく、隣地所有者や地域の法人へ寄付や無償譲渡をする方法でも手放せる可能性があります。
受け入れ先が見つかれば解体せずに譲渡できることもあり、固定資産税や建物管理の負担から離れられる点はメリットでしょう。
たとえば、敷地を広げたい隣地所有者や活動拠点を探す非営利団体などが候補になり、周辺への打診も検討できます。
ただし、個人への無償譲渡は贈与にあたり、受け取る側に贈与税や不動産取得税が生じる可能性があるため、費用負担の確認が大切です。
また、贈与契約書の作成や境界確認、所有権移転登記も必要になるため、専門家へ相談しながら手続きを進めましょう。

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まとめ

空き家の相続放棄は、自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月以内に家庭裁判所へ申し立てることで、すべての財産を引き継ぐ権利と義務を手放す手続きです。
2023年の法改正により、相続放棄後の管理責任は保存義務へと見直され、放棄する時点で実際に空き家を占有している人にのみ現状を維持する義務が残ります。
相続放棄を選ばずに空き家を処分するには、不動産会社を通じた売却や、親族や自治体との協議、あるいは隣地所有者などへの寄付といった方法が選択肢となるでしょう。