競売物件の購入について！メリットとデメリットも解説

マイホームの購入を検討しているものの、予算の都合で希望する条件の物件になかなか出会えずに、お困りではありませんか。
資金面での課題から妥協して物件選びを続けるよりも、一般的な市場価格より安く購入できる可能性がある「競売物件」を選択肢にくわえることで、希望する住まいに出会える場合があります。
本記事では、競売物件とはどのようなものかという基本的な仕組みから、購入時のメリットやデメリットについて解説します。
費用を抑えつつ、理想のマイホームを手に入れたいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

競売物件とは？

マイホーム購入の際におさえるべき基礎知識には、主に競売物件の定義や手続きの流れなどがあります。
まずは、競売物件とは何かやその仕組みについて解説していきます。

競売物件の定義と背景

競売物件とは、住宅ローンなどの返済が滞った際に、債権者の申し立てを受けた裁判所の手続きによって売却される不動産を指します。
滞納が続いて期限の利益を失うと、債務者はローン残額の一括返済を求められ、返済できなければ競売へ進む可能性が高まるでしょう。
また、保証会社が金融機関へ代位弁済をおこない、その保証会社が新たな債権者として回収を進めるケースもあります。
住宅ローンでは不動産に抵当権が設定されていることが多く、競売では担保を売却して債権の回収に充てる仕組みです。
そのため、検討時は価格だけでなく、売却に至った背景や権利関係も事前に確認しておくことが重要です。

裁判所の手続きと流れ

債権者の申し立てを受けて裁判所が競売開始を決定すると、対象不動産には差押えの登記がおこなわれ、売却に向けた調査が始まります。
続いて、執行官や評価人が現地を確認し、建物の状態や占有状況、価格を判断するための情報を調べる流れです。
また、調査結果は物件明細書、現況調査報告書、評価書にまとめられ、購入希望者も確認することができます。
室内を自由に見られない競売では、写真や権利関係、評価の根拠が記された資料が重要な判断材料になるでしょう。
一般的な売買とは異なり、購入者は裁判所が定めた期間内に希望価格を提示して入札し、原則として最高額を提示した方が落札候補者となります。

落札から所有権移転まで

競売へ入札する際は、原則として売却基準価額の2割にあたる保証金を納付し、必要書類とともに希望する入札価格を提出します。
開札後に最高額の入札者が買受申出人となり、裁判所の審査を経て売却許可が確定すれば、残代金を期限までに一括で納める流れです。
また、所有権は残代金を納付した時点で移るため、引っ越しやリフォームを予定している場合は、この時期を基準に計画すると良いでしょう。
登録免許税などの費用と必要書類をそろえると、所有権移転登記は裁判所から法務局へ嘱託されます。
ただし、所有権を取得しても物件が空室になるとは限らず、居住者や残置物がある場合には別途対応が必要です。

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競売物件を購入するメリットと魅力的な特徴

前章では、競売物件の基礎知識と仕組みについて述べましたが、実際に購入する利点も気になりますよね。
ここでは、価格の安さなど競売物件を購入するメリットについて解説します。

安く購入できる理由

競売物件は、内覧が原則できないことや売主による保証がないことなどを考慮して評価されるため、売却基準価額が一般市場より低めになる傾向があります。
物件によっては相場の6割から7割程度になる例もありますが、立地や状態、入札者数によって落札価格は大きく変わるでしょう。
また、入札できる最低額は売却基準価額の8割で、基準価額が1,000万円なら800万円から参加できます。
ただし、人気の高い物件では競争で価格が上がり、周辺相場に近い金額で落札される場合も少なくありません。
仲介手数料は原則不要ですが、税金や修繕費、専門家への相談費用まで含めて総額を比較することが大切です。

入札から取得の手続き

競売では、入札期間や開札日、代金納付期限などが裁判所から示されるため、購入までの流れを把握しながら準備を進めやすい特徴があります。
個人で参加する場合は、入札書や住民票など必要となる関係書類をそろえ、提出方法や期限を裁判所の案内で確認しておく必要があるでしょう。
また、入札期間は1週間程度が多く、売却許可の確定後は指定期限までに残代金を準備しなければなりません。
住宅ローンを利用するなら、競売物件への融資に対応する金融機関かどうかを入札前に確認しておくことが重要です。
所有権移転登記は裁判所が進めるため、購入者は資金計画と必要書類の準備に集中しやすいといえます。

物件の多様性と選択肢

競売では、一戸建てやマンションだけでなく、土地や店舗付き住宅など幅広い不動産が売却されるため、一般市場とは異なる選択肢に出会えることがあります。
希望する地域で住まいを探すほか、地方の広い住宅を仕事場付きの住居へ改装するなど、暮らし方に合わせた活用も考えられるでしょう。
また、古い住宅を自分好みに整えたり、別荘として利用したりと、取得後の使い方にも幅があります。
ただし、共有持分のみの物件や再建築が難しい物件では、希望する用途で利用できない可能性があるため注意が必要です。
気になる物件は、権利関係や法的条件も確認し、不動産会社などへ相談しながら比較すると安心できます。

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注意すべき競売物件を購入するデメリット

ここまで競売物件のメリットを解説しましたが、引渡しリスクなどの注意点もおさえておきましょう。
最後に、競売物件を購入するデメリットについて解説していきます。

内覧制限と事前の調査

競売物件には元の所有者などが居住している場合があり、購入希望者が自由に室内へ入れる権限はないため、入札前の内覧は原則できません。
そのため、現況調査報告書の写真や間取り、評価書を確認し、公道などから外壁や周辺環境を把握して判断することになります。
また、調査から時間が経過した物件では、資料に掲載された設備や室内の状態が現在と異なっている可能性もあるでしょう。
雨漏りやシロアリ被害などは外から把握しにくく、購入後に修繕が必要になる場合も想定しておくことが大切です。
入札前に建築士などへ資料を確認してもらい、補修内容や費用を見積もっておくと資金計画を立てやすくなります。

占有者の立ち退きリスク

競売物件では、代金を納めて所有権を取得しても、元の所有者や賃借人などが居住している場合があり、退去の対応は購入者側で進める必要があります。
まずは、物件明細書などで占有者の立場や引き継ぐ権利を確認し、明け渡しの条件を整理してから話し合うことが重要でしょう。
また、退去日や鍵の受け渡し方法などで合意できた場合は、後の行き違いを防ぐため内容を記録に残すと安心です。
話し合いで解決しないときは、要件を満たせば代金納付から6か月以内に引渡命令を申し立てられることがあります。
ただし、占有者の権利によって対応が異なるため、必要に応じて弁護士へ相談しながら進めることが適切です。

契約不適合責任の免責

契約不適合責任とは、引き渡された物件が契約内容と異なる場合に、売主が修補や損害賠償などの責任を負う仕組みを指します。
しかし、競売では通常の売買のように売主へ建物の品質に関する責任を求められず、購入者側で不具合のリスクを負う必要があります。
たとえば、取得後に雨漏りや設備の故障が見つかっても、元の所有者や裁判所へ修理費を請求するのは難しいでしょう。
そのため、入札前に建築士や施工会社へ資料を見てもらい、購入後の点検や補修に必要な予算を確保しておくことが大切です。
また、中古住宅向けの保険を利用できない場合もあるため、加入条件や補償範囲を事前に確認しておくと安心につながります。

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まとめ

競売物件とは、住宅ローンなどの返済が困難になった際に裁判所を通じて売却される不動産のことであり、購入者は希望価格を提示する入札手続きによって決定されます。
競売物件を購入するメリットは、一般的な市場価格より安く取得できる可能性があることや、一戸建てなど多様な選択肢から選べることです。
一方で、入札前に室内の内覧ができない点や、元の居住者との立ち退き交渉、取得後の修繕費用などを購入者自身で負担する可能性がある点には注意が必要でしょう。