不動産売却にかかる税金は？控除の対策についても解説

思い入れのある大切な不動産の売却を検討するなかで、「最終的に税金がいくらかかり、手元にいくら残るのかが見えない」とお悩みではありませんか。
不動産の売却に関わる税制や計算手続きは専門的で複雑であるため、対策をせずに放置してしまうと、必要以上に税金を納めすぎてしまうリスクがあります。
本記事では、不動産売却時に発生する税金の種類や計算方法から、売却益に対して適用できる節税控除や特例の仕組みについて解説します。
大切な資産を手放すにあたって税金への不安をしっかりと解消し、なるべく損をせずに売却を進めたいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

不動産売却で発生する税金の種類は？

不動産を売却する際に押さえておくべき税金には、印紙税や登録免許税のほか、売却益にかかる所得税・住民税・復興特別所得税があります。
まずは、不動産売却時にかかる税金の基本的な種類について解説していきます。

印紙税の課税対象と時期

印紙税は、不動産売買契約書などの課税文書を作成した際にかかる国税です。
売主と買主が契約書を1通ずつ持つ場合は、それぞれの契約書に収入印紙を貼って納めます。
税額は契約金額によって変わり、10万円を超える契約では軽減措置が使える場合もあります。
たとえば、契約金額が1,000万円超5,000万円以下なら、軽減後の印紙税は1万円です。
納税は契約書の作成時におこない、貼り付けた印紙へ消印を押すことで手続きが整います。
なお、紙の契約書を作らず電子契約のみで締結する場合は、印紙税がかかりません。

登録免許税の税率と対象

登録免許税は、登記簿上の権利関係を変更する際に納める税金です。
売主に関係しやすいのは、住宅ローンを完済したあとにおこなう抵当権抹消登記でしょう。
抵当権とは、金融機関が設定する担保権で、売却前に抹消しておくと権利関係が整理されます。
税額は不動産1個につき1,000円で、土地と建物は別々に数えられます。
そのため、一般的な一戸建てでは土地と建物を合わせて2,000円が目安です。
また、登記簿上の住所や氏名が現状と異なる場合は、変更登記の費用が必要になることもあります。

復興特別所得税の仕組み

不動産売却で利益が出た場合は、所得税や住民税にくわえて復興特別所得税も確認しましょう。
これは、売却益そのものではなく、算出された所得税額に2.1%を上乗せして計算する税金です。
長期譲渡所得では所得税と合わせて15.315%、短期譲渡所得では30.63%が目安になります。
また、納税は所得税と同じく、売却した翌年の確定申告で進める流れです。
申告期間は原則2月16日～3月15日までで、電子納税や口座振替なども選べます。
なお、特例を使って課税される譲渡所得が0円になれば、復興特別所得税も発生しません。

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不動産売却益にかかる税金の計算方法

前章では、発生する税金の種類について述べましたが、実際の負担金額についても確認していきましょう。
ここでは、不動産売却益に対する、税金の計算方法について解説します。

譲渡所得の計算と税率

譲渡所得は、売却代金から取得費や譲渡費用を差し引き、必要に応じて特別控除を引いて求めます。
売却価格だけで判断せず、購入時や売却時にかかった費用を整理することが大切です。
また、税率を左右する大きな基準が所有期間で、売却した年の1月1日時点で区分されます。
所有期間が5年以下なら短期譲渡所得となり、所得税30%と住民税9%がかかります。
一方で、5年を超える長期譲渡所得では、所得税15%と住民税5%に下がる仕組みです。
この違いは、手元に残る金額にも関わるため、売却時期を決める前に所有期間を確認しましょう。

減価償却費の計算手順

建物の取得費は、購入時の金額をそのまま使わず、減価償却費を差し引いて計算します。
これは、建物が年数の経過や使用によって価値を減らしていくという考え方によるものです。
一方で、土地は時間が経っても価値が減らないものとして扱われるため、減価償却はおこないません。
マイホームの減価償却費は、建物の取得価額に0.9と償却率、経過年数を掛けて算出します。
また、償却率の基準となる耐用年数は、木造で33年、鉄筋コンクリート造で70年が目安です。
経過年数は6か月以上を1年、6か月未満を切り捨てて数えるため、売却時期の確認も必要でしょう。

譲渡費用の範囲と具体例

譲渡費用とは、不動産を売るために直接かかった費用を指します。
具体的には、仲介手数料や印紙代、測量費、建物の取り壊し費用、立退料などが含まれます。
一方で、ハウスクリーニング代や修繕費、固定資産税、引っ越し費用などは原則として含まれません。
そのため、どの費用が計算に使えるのかを分けておくことが重要です。
領収書や請求書、売買契約書を保管しておくと、申告時の確認がスムーズになります。
取得費の書類がない場合は売却価格の5%で計算され、課税対象額が増える可能性もあります。

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不動産売却益を減らす節税控除と特例

ここまで、税金の仕組みや計算方法を解説しましたが、負担を減らす制度もおさえておきましょう。
最後に、不動産売却で利用できる、節税控除と特例について解説していきます。

3,000万円控除の条件

3,000万円特別控除は、マイホーム売却時の譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例です。
所有期間に関係なく使える点が特徴で、売却益が3,000万円以下なら課税対象額を0円にできます。
対象は、現在住んでいる家屋や敷地ですが、引っ越し後でも一定期間内の売却なら適用できる場合があります。
ただし、家屋を取り壊した場合は、取り壊しから1年以内に売買契約を結ぶ必要があるため注意が必要です。
また、親族など特別な関係者への売却では使えず、前年や前々年の特例利用状況も確認しましょう。
税額が0円になる場合でも、売却した翌年の確定申告をしなければ適用されません。

併用できる節税特例制度

所有期間が10年を超えるマイホームでは、軽減税率の特例も検討できます。
この制度は、3,000万円特別控除と併用でき、控除後の課税譲渡所得6,000万円以下の部分に軽い税率が使われます。
具体的には、所得税10%と住民税4%に抑えられるため、利益が大きい売却では負担軽減につながるでしょう。
住み替えでは買換え特例を利用し、税金の支払いを将来へ先送りできる場合もあります。
しかし、買換え特例は3,000万円特別控除や軽減税率の特例と同時には使えません。
新居の住宅ローン控除との関係もあるため、売却益や購入計画を踏まえて選ぶことが大切です。

控除に必要な書類と申告

特例を利用するには、確定申告書と譲渡所得の内訳書を用意し、計算の根拠を示す必要があります。
そのため、購入時と売却時の売買契約書のコピーや、仲介手数料の領収書は早めに揃えましょう。
3,000万円特別控除では居住の事実を示す書類が必要となり、軽減税率の特例では登記事項証明書も求められます。
また、書類の提出先は売却した不動産の所在地ではなく、申告時の住所を管轄する税務署です。
提出方法は窓口や郵送のほか、オンライン申告も選べるため、進めやすい方法を選択できます。
特例で税額が0円になる場合も申告は必要なので、期限に余裕を持って準備しましょう。

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まとめ

不動産を売却する際には、売買契約書にかかる印紙税や登記手続きに必要な登録免許税、売却益が出た場合の復興特別所得税などが発生します。
売却益に対する税額は、譲渡費用や建物の減価償却費を差し引いて計算し、物件の所有期間によって適用される税率が大きく異なります。
税金の負担を減らすためには、最大3,000万円の特別控除や軽減税率などの特例制度をうまく活用し、期限内に余裕を持って確定申告をおこなうと良いでしょう。