負動産の相続について！売却などの処分方法も解説

将来使う予定のない実家や土地などの「負動産」を相続することになり、どのように処分すべきかお困りではありませんか。
活用されない不動産をそのまま放置してしまうと、固定資産税や維持管理費といった金銭的な負担がのしかかるだけでなく、建物の老朽化による倒壊リスクも発生します。
本記事では、負動産を手放すための売却や寄附といった処分方法から、不要な財産を抱え込まないための相続放棄の手続きについて解説します。
今後不動産を相続する予定があり、将来的な管理や手放し方に不安を感じている方は、ぜひご参考になさってくださいね。

負動産とは？

不動産を相続する際におさえるべきポイントには、主に負動産が引き起こす税金などの経済的負担や空き家リスクがあります。
まずは、負動産の定義や、負担内容について解説します。

負動産の定義と発生背景

負動産とは、所有していても利益より税金や管理の負担が大きくなりやすい不動産を指す言葉です。
住む予定がなく、売却や賃貸の見通しも立ちにくい実家や土地などが当てはまるでしょう。
背景には、人口減少や少子高齢化により、地方や郊外の住宅需要が弱まっている事情があります。
また、相続人が都市部で生活している場合、実家へ戻って管理を続けることが難しくなりがちです。
そのため、生活利便性や建物状態によっては買主や借主が見つかりにくく、活用方針も決めにくくなります。
相続前から家族で利用予定を話し合えば、売却や管理の方向性を早めに整理しやすいでしょう。

所有による経済的な負担

負動産は使っていなくても所有している限り、固定資産税の支払いが毎年発生します。
都市計画税の対象地域では、固定資産税にくわえて税負担が増える点にも注意が必要です。
住宅用地の特例が適用されていれば土地の税負担は軽くなりますが、管理状態が悪いと安心できません。
たとえば、特定空家等として勧告を受けると、特例の対象外となり税額が増える可能性があります。
さらに、現地確認の交通費や庭木の剪定、草刈り、修繕などの費用も継続的にかかるでしょう。
マンションでは管理費や修繕積立金も必要になるため、毎月の支出を含めて判断することが大切です。

放置で生じる空き家リスク

負動産を空き家のまま放置すると、湿気や雨漏り、シロアリ被害によって劣化が進みやすくなります。
屋根材や外壁が傷んだ状態で強風を受けると、近隣の建物や通行人に被害を及ぼすおそれがあるでしょう。
また、雑草の繁茂や不法投棄、害虫の発生は、周辺環境の悪化につながる問題です。
人の出入りが少ない建物は、防犯面でも不安が残り、地域の安心にも影響します。
土地工作物責任とは、建物などの管理不備で損害が出た際に所有者が負う責任のことです。
自治体の指導を受けても改善しなければ、命令や行政代執行につながるため早めの確認が欠かせません。

▼この記事も読まれています
不動産を相続した際にかかる税金は？計算方法や控除も解説

負動産の処分はどうする？

前章では、負動産を放置するリスクについて述べましたが、実際にどう手放せばよいのか悩みますよね。
ここでは、売却や寄附など、負動産を処分するための方法について解説します。

通常売却の手順と査定方法

負動産を手放す基本的な方法は、不動産会社へ相談し、売却活動を進めることです。
査定には、周辺の取引事例などから概算を出す机上査定と、現地を確認する訪問査定があります。
その後、媒介契約を結び、広告活動や内覧対応を経て買主との売買契約へ進む流れです。
媒介契約には種類があるため、販売方針や物件の状態に合う方法を選ぶと良いでしょう。
仲介は、一般の買主を探して市場に近い価格を目指しやすく、時間に余裕がある場合に向いています。
一方で、買取は不動産会社が直接購入するため、手続きの見通しを立てやすく、内覧の負担も抑えられます。

空き家バンク制度の仕組み

空き家バンクとは、自治体が空き家の所有者と、利用希望者をつなぐための制度です。
所有者は、自治体の窓口に相談し、申請書や間取り図、物件写真などを提出します。
その後、担当者や専門家が現地を確認し、登録できる状態かどうかを判断する流れです。
登録されると自治体のサイトなどに物件情報が掲載され、移住希望者などへ広く紹介されます。
また、自治体によっては改修費や、家財処分費の補助制度が用意されている場合もあるでしょう。
ただし、自治体が契約まで仲介するとは限らないため、契約時は宅地建物取引業者に相談すると安心です。

寄附の受け入れ条件と税制

売却が難しい負動産は、自治体や公益法人への寄附を検討する方法もあります。
ただし、寄附を受けた側には管理費がかかるため、活用目的があるかどうかが重視されます。
たとえば、公園用地や施設用地など、地域に役立つ土地であれば相談しやすいでしょう。
公益法人でも、教育や福祉などの事業目的に合う場合は、受け入れられる可能性があります。
一方で、公益法人などへの寄附では、時価で譲渡したとみなされる、みなし譲渡所得課税の確認が必要です。
相続土地国庫帰属制度を使う場合も、建物がない土地など条件があるため、法務局や専門家に確認しましょう。

▼この記事も読まれています
相続不動産の売却方法は？税金や注意点についても解説

相続放棄で負動産を回避

ここまで、負動産の処分方法を解説しましたが、相続自体をしないという選択肢も同時におさえておきましょう。
最後に、相続放棄の基本ルールや手続き、判断のポイントについて解説します。

相続放棄のルールと期限

相続放棄とは、亡くなった方の財産を権利も義務も含めて受け継がない手続きです。
負動産や借り入れ金を引き継がずに済む一方で、預貯金や有価証券なども受け取れません。
そのため、不要な不動産だけを選んで放棄することは、法律上できない仕組みです。
期限は、自分のために相続が始まったと知った日から3か月以内とされています。
ただし、財産調査に時間がかかる場合は、家庭裁判所へ期間の伸長を申し立てられるでしょう。
手続きでは、相続放棄申述書や戸籍謄本などを提出し、問題がなければ受理通知書を受け取ります。

放棄前におこなう財産調査

相続放棄を判断する前には、プラスの財産とマイナスの財産を丁寧に調べる必要があります。
一度受理されると原則として撤回できないため、事前確認を急ぎすぎないことが大切です。
通帳や証書、郵便物、契約書などを確認し、預貯金や借り入れ金の有無を整理しましょう。
不動産については固定資産税納税通知書を見て、所在地や評価額を把握します。
また、名寄帳を取得すると、同じ自治体内にある所有不動産をまとめて確認できます。
登記事項証明書で権利関係を調べ、税金や草刈り費用、将来の解体費用も含めて比べると判断しやすいです。

放棄後の影響と相談ケース

相続放棄が受理されると、その方は初めから相続人ではなかったものとして扱われます。
ただし、放棄時に現に占有していた財産は、次の管理者へ引き継ぐまで保存義務が残る場合があります。
保存義務とは、建物や土地を適切な状態で保つ必要があるという義務です。
また、子ども全員が放棄すると、親や兄弟姉妹へ相続権が移る点にも注意しましょう。
事前に親族へ状況を伝えておけば、手続き後の連絡や確認も進めやすくなります。
共有名義や借り入れ金がある場合、熟慮期間が迫っている場合は、弁護士や司法書士へ早めに相談すると安心です。

▼この記事も読まれています
遺産分割協議とは？相続のトラブルを防ぐ方法も解説

まとめ

負動産は使う予定がなくても税金や維持費がかかり、空き家として放置すると劣化が進み、周囲に悪影響を及ぼすおそれがあります。
不要な負動産を手放す方法には、不動産会社による仲介や買取のほか、空き家バンクの活用、自治体などへの寄附があります。
相続放棄は、3か月以内の手続きが必要なため、全財産を調査し、専門家も交えて慎重に判断を進めるべきでしょう。