不動産売却時の買取保証ってなに？利用の注意点についても解説

不動産売却をご検討されるなかで、「いつ売れるのか予測できない」「もし長期間売れ残ってしまったらどうしよう」といった不安でお困りではありませんか。
売却期間が延びてしまうと、住み替えの資金計画が立てづらくなったり、維持費がかさんだりといった問題が生じやすいですが、そのようなお悩みを解決する手段として「買取保証」があります。
本記事では、一定期間が経過した際に不動産会社が直接物件を買い取る買取保証の基本的な仕組みやメリット、利用する際の条件と注意点について解説します。
スケジュール通りに確実な不動産売却を進めたいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

不動産売却で利用できる買取保証の仕組みとは

不動産売却を検討する際、まずは買取保証には主にどのような仕組みや特徴があるのかを、おさえる必要があります。
ここでは、買取保証の基本や一般的な仲介との違いについて、詳しく解説していきます。

基本的な仕組みと流れ

買取保証とは、一定期間は仲介で購入希望者を探し、期限までに成約しなければ不動産会社が直接買い取る売却方法です。
まず査定を受け、仲介での売出価格と、市場価格の70%～80%ほどを目安とする保証価格の提示を受けます。
その後、期間や条件に納得できれば媒介契約を結び、レインズや広告媒体を使った販売活動が始まる流れです。
また、仲介期間中は問い合わせ数や内覧後の反応を確認し、必要に応じて価格や見せ方を整えます。
契約前には保証が適用される期限や条件、買取へ移行する手続きまで書面で確かめておくと、予定に沿って売却を進めやすいでしょう。

仲介との違いと発動条件

一般的な仲介は、不動産会社が買主を探す方法であり、成約時期や最終的な売却価格は市場の反応に左右されます。
一方、買取保証では3か月～半年などの販売期間を設定し、期限内に売れなかった場合に保証を発動できる点が大きな特徴です。
期間中に買主が見つかれば、通常の仲介として契約し、より市場価格に近い条件での売却を目指せます。
しかし、成約しなくても事前に決めた価格で不動産会社が買い取るため、売主は最低限の受取額と売却時期を把握しやすいでしょう。
ただし、値下げ要請を断った場合などは保証対象外になることもあるため、発動条件を詳しく確認する必要があります。

直接買主としての役割

保証が発動すると、不動産会社は仲介を担う立場から、物件を購入する直接の買主へと変わります。
そのため、一般の買主による住宅ローン審査や内覧日程の調整が不要となり、契約から決済までの見通しを早い段階で立てやすいでしょう。
また、残置物や建物の傷みがある場合でも、現状のまま引き渡せる条件を相談できるケースがあります。
一方、売主は雨漏りや越境、設備の故障など、把握している物件情報を正確に告知しなければなりません。
登記書類や住宅ローン残債を早めに確認し、撤去する物と残す物を整理すれば、不動産会社が主導する契約手続きをより円滑に進められます。

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不動産売却で買取保証を利用する3つのメリット

前章では、買取保証の基本的な仕組みについて述べましたが、具体的にどのような利点があるのか、詳しく見ていきましょう。
ここでは、不動産売却において、買取保証を利用する3つのメリットについて解説します。

資金計画が立てやすい

買取保証を利用する大きなメリットは、売却できる期限と最低価格が決まり、住み替えの資金計画を立てやすいことです。
たとえば、売却代金を新居の頭金へ充てる場合でも、入金時期が分かれば購入契約や決済日に余裕を持って調整しやすくなります。
また、転勤や進学など期限のある予定でも、引っ越しや不用品整理を逆算して進められるでしょう。
仲介期間中はより良い条件での成約を目指しつつ、期限後には直接買取へ切り替えられるため、売れ残る不安も軽減できます。
ただし、保証価格を前提に住宅ローン残債や諸費用を試算し、最終的に手元へ残る金額まで確認することが大切です。

仲介手数料の負担軽減

通常の仲介売却では、成約時に売買価格に応じた仲介手数料を不動産会社へ支払います。
たとえば、3,000万円で売却した場合、上限額は消費税込みで105万6,000円となり、売却後の手取り額へ大きく影響するでしょう。
一方、保証が発動して不動産会社が直接買主になると、仲介行為ではないため仲介手数料は原則としてかかりません。
しかし、買取価格は市場価格より低く設定される傾向があり、手数料が不要という理由だけで有利とは判断できない点に注意が必要です。
そのため、抵当権抹消費用や印紙税などもくわえ、仲介と買取それぞれの手取り額を同じ条件で比較しましょう。

契約不適合責任の回避

契約不適合責任とは、引渡した物件が契約で定めた状態と異なる場合に、売主が修補や代金減額などへ対応する責任です。
個人の買主へ売却した後に、雨漏りや設備故障が見つかると、契約内容によっては売主の金銭的な負担が生じるでしょう。
一方、不動産会社による直接買取では、専門家が建物の状態を確認するため、特約で責任を免除するケースが一般的です。
そのため、築年数が古い住宅や補修履歴が不明な物件でも、引渡し後の対応を心配せず売却しやすくなります。
ただし、知っている不具合を故意に隠した場合は問題となるため、告知事項や設備状況を正確に伝えることが欠かせません。

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買取保証の利用条件と気を付けるべき注意点

ここまで買取保証の仕組みやメリットを解説しましたが、実際に利用する際の条件なども、しっかりとおさえておきましょう。
最後に、買取保証を利用できる条件と、事前に知っておくべき注意点について解説していきます。

専属専任媒介契約が前提

買取保証を利用する際は、1社だけへ売却を依頼する専属専任媒介契約を条件とする会社が多く見られます。
この契約では売主が自分で買主を見つけた場合も依頼先を通す必要がある一方、不動産会社から1週間に1回以上の活動報告を受けられます。
また、契約期間は3か月以内で、広告方針や内覧対応を1社がまとめて管理するため、販売戦略を統一しやすいでしょう。
ただし、すべての買取保証が専属専任媒介を必須とするとは限らず、不動産会社によって契約条件は異なります。
そのため、保証価格だけでなく、媒介期間や買取へ移行する時期、更新方法まで特約を含めて確認しましょう。

物件需要と保証価格の幅

買取保証価格は一律ではなく、物件の需要や再販売に必要な費用をもとに不動産会社が算定します。
一般的には市場価格の70%～80%ほどが目安ですが、駅に近い物件や管理状態の良いマンションは、比較的高く評価される場合があるでしょう。
一方、郊外の物件や大規模な修繕が必要な住宅では、販売期間や工事費を見込み、保証価格が低くなる傾向です。
また、築年数や接道状況、境界の確定、残置物の有無なども査定へ少なからず影響します。
そのため、複数社の査定を受け、周辺の成約事例や想定する修繕費など、提示価格の根拠を具体的にわかりやすく説明してもらうことが大切です。

不動産会社が変更不可

買取保証を専属専任媒介契約と組み合わせる場合、契約期間中はほかの不動産会社へ同時に売却を依頼できません。
契約途中でも解除できる場合はありますが、売主の都合による解除では広告費などの実費を請求されたり、買取保証が受けられなくなったりする可能性があります。
まず複数社から査定を取り、保証価格だけでなく、仲介期間中の売出価格や広告計画、販売実績を比較することが重要です。
また、契約後はレインズの登録証明書と定期報告を確認し、問い合わせ数や内覧結果について詳しい説明を受けてください。
不明点を早めに共有し、保証の適用除外や契約解除に伴う費用まで把握しておけば、会社選びによる後悔を防ぎやすくなります。

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まとめ

買取保証とは、一定期間は仲介として広く買主を探し、もし売れなかった場合には、あらかじめ決めておいた価格で不動産会社が直接物件を買い取る安心の売却方法です。
この仕組みを利用するメリットは、売却時期と金額の目安がわかるため資金計画が立てやすく、直接買取になれば仲介手数料が不要で契約不適合責任も回避できることです。
注意点として、1社のみに依頼する専属専任媒介契約を条件とする場合が多く、依頼先を変更すると買取保証が受けられなくなる可能性や、物件の需要によって保証価格が変動することを事前に理解しておくべきでしょう。