不動産を早く売りたい？売却のメリットや最短ルートも解説

所有している不動産を少しでも早く売りたいと考えているものの、具体的な手続きや何から始めればよいのか分からずにお悩みではありませんか。
売却活動を先延ばしにしていると、建物の資産価値が時間の経過とともに大きく下がってしまったり、固定資産税などの維持費がかさんだりして、損をしてしまう恐れがあります。
本記事では、不動産を早く売却する経済的なメリットをはじめ、事情に応じた売却のタイミング、そしてスピーディーに現金化するための具体的な手順について解説します。
不動産の売却を検討されており、なるべく手間をかけずに早く手放したいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

不動産を早く売るべき3つの理由とメリット

不動産を早く売却すべき理由には、主に経済的なメリットという観点からおさえるべきポイントがあります。
まずは、不動産を早く売るべき3つの経済的メリットについて解説していきます。

資産価値の目減りを防ぐ

建物は築年数が進むほど劣化が目立ちやすくなるため、価値が大きく下がる前に売却を検討することが重要です。
とくに木造一戸建ては、築20年から25年ほどで建物の評価が低くなり、土地を中心に査定される傾向があるでしょう。
木造住宅の法定耐用年数は22年ですが、これは税務上の減価償却に用いられる年数であり、建物の市場価値が22年でなくなるわけではありません。
マンションは法定耐用年数が47年と長い一方、築10年や15年の節目には設備の古さや大規模修繕の予定が注目されるでしょう。
そのため、目立つ劣化や高額な修繕が必要になる前に動き出すことが、査定額の目減りを抑えて有利な条件で売る近道といえます。

相場下落リスクの回避

不動産価格は、地域の人口や住宅需要だけでなく、景気や金融政策、周辺環境の変化によっても上下します。
とくに空き家が増えている地域では、所有期間が長引くほど購入希望者が減り、希望価格で売りにくくなる恐れもあるでしょう。
さらに、住宅ローン金利が上昇すると買主の借り入れ可能額が下がり、物件価格への値下げ圧力が強まることがあります。
開発計画の変更やハザードマップの改訂によって、利便性や災害リスクに対する評価が変わる可能性にも注意が必要です。
そのため、相場を正確に予測しようと待ち続けるより、現在の査定額を確認して早めに価値を確定させるほうが、今後の資産計画を立てやすくなります。

早期売却での節税と特例

不動産の売却で利益が出ると、原則、譲渡所得税や住民税がかかりますが、条件を満たせば税負担を抑えられます。
マイホームでは、所有期間に関わらず譲渡所得から最高3,000万円を控除できる場合もあるでしょう。
また、相続した空き家も一定の要件を満たして期限内に売却すれば、最高3,000万円の控除対象となる可能性があります。
ただし、住まなくなった日や相続開始日を基準とする期限が定められており、契約や引渡しが遅れると適用外になりかねません。
物件の利用状況によって使える制度は異なるため、早めに要件と必要書類を確認し、税金を差し引いた手取り額を見ながら売却計画を立てることが大切です。

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不動産の早期売却に迫られる人生の節目

前章では不動産を早く売るメリットについて述べましたが、実際には予期せぬ事情で売却に迫られることもあります。
ここでは、不動産を早く売りたいと考える、代表的な人生の節目について解説します。

住宅ローン返済が厳しい

住宅ローンの返済が重いと感じたら、滞納が続く前に残債と売却価格の見込みを確認し、早めに対応することが大切です。
滞納が3か月から6か月ほど続くと、分割返済の権利を失い、金融機関から残債の一括返済を求められる場合があります。
さらに競売へ進むと、市場価格より低い金額で落札される可能性があり、売却後も借金が残るリスクが高まるでしょう。
まずは残高証明書でローン残債を把握し、不動産会社の査定額が残債を上回るかどうかを確かめてください。
下回る場合でも、金融機関の同意を得て進める任意売却を選べる可能性があるため、支払いが難しくなった段階で相談することが生活再建への近道です。

離婚の財産分与と注意点

婚姻中に夫婦の協力で取得した不動産は、名義が一方だけであっても、原則として財産分与の対象になります。
不動産はそのまま分けにくいため、売却代金から住宅ローンと諸費用を差し引き、残額を分配する方法が比較的わかりやすいでしょう。
また、離婚手続きと並行して売却を進めれば、現金化までの時間を短縮でき、新生活に必要な資金も準備しやすくなります。
ただし、共有名義の物件を売るには共有者全員の同意が必要で、実印や印鑑登録証明書などもそろえなければなりません。
連帯保証や連帯債務は離婚だけでは解消されないため、売却代金で完済できるかを確認し、夫婦で手続きと返済状況を共有することが重要です。

相続した空き家の維持費

相続した空き家は誰も住んでいなくても、固定資産税や火災保険料、庭木の手入れなどの維持費が継続してかかります。
さらに管理を怠って管理不全空家等として勧告を受けると、住宅用地の税負担を軽くする措置が外れ、固定資産税が増える恐れもあるでしょう。
売却するには、まず被相続人から相続人へ名義を移す相続登記を済ませ、遺産分割協議で権利関係を整理することが必要です。
また、相続登記は2024年4月から義務化され、取得を知った日から3年以内に申請することが基本となっています。
特例の期限や測量、境界確認にも時間を要するため、相続手続きと査定依頼を並行し、管理費の負担が膨らむ前に売却準備を始めましょう。

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不動産を早く売り現金化するための最短ルート

ここまで早期売却のメリットや人生の節目を解説しましたが、実際の現金化に向けた最短ルートもおさえておきましょう。
最後に、不動産を早く売りたい方向けの、迅速な現金化手順について解説していきます。

買取と仲介の違いや期間

不動産を売る方法には、購入希望者を広く探す仲介と、不動産会社が直接買主になる買取の2つがあります。
仲介は広告や内覧を通して買主を探すため、査定から決済まで一般的に3か月から半年ほどかかり、さらに長引くこともあるでしょう。
また、買主の住宅ローン審査が通らなければ、契約が解除されて売却活動をやり直す可能性があります。
一方、買取は一般向けの広告や内覧が原則不要で、価格に合意できれば早ければ数日、長くても1か月程度で決済まで進められるでしょう。
したがって、価格より現金化の早さや予定の立てやすさを優先する場合は買取、相場に近い価格を目指す場合は仲介が向いています。

仲介手数料不要と注意点

買取は不動産会社との直接取引になるため、通常は仲介手数料がかからず、売却時の費用を把握しやすい点がメリットです。
仲介で400万円を超える物件を売る場合、原則として手数料の上限は売買価格の3%に6万円をくわえ、さらに消費税を含めた金額となります。
たとえば2,000万円で売却すると上限は約72万6,000円となるため、この負担を省ける効果は小さくありません。
ただし、買取価格は再販売に必要な改修費や利益を見込んで算定されるため、仲介相場の6割から8割程度になる傾向があります。
そのため、複数社の査定額だけでなく、残置物の撤去費や測量費の負担条件も書面で比べ、手取り額と売却時期の両面から判断しましょう。

査定前の必要書類と準備

売却を円滑に進めるには、査定を依頼する段階で必要書類の保管場所を確かめ、不足分を把握することが重要です。
まず、本人確認書類や実印、印鑑登録証明書を用意しますが、証明書は発行後3か月以内などの期限を指定される場合があります。
さらに、登記識別情報通知や固定資産税納税通知書、住宅ローンの残高証明書、境界確認書なども整理しておきましょう。
権利証や登記識別情報通知を紛失していても売却は可能ですが、司法書士による本人確認など別の手続きが欠かせません。
そのため、書類を権利関係、税金、ローン、物件状況に分けて保管し、不足が見つかったら早めに不動産会社へ相談すると、契約から決済まで進めやすくなります。

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まとめ

不動産を早く売却する3つのメリットは、築年数による資産価値の低下や相場下落のリスクを防ぎ、特例を利用した節税効果も得られるため経済的に有利な点です。
住宅ローンの返済が厳しくなったときや離婚における財産分与、相続した空き家の維持費が負担になる場合など、人生の節目には早期売却の検討が必要です。
早ければ数日程度で不動産を現金化するには仲介ではなく買取を利用し、事前に本人確認書類などの必要書類を整理しておくことで手続きがより円滑に進むでしょう。